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黄浦江岸线“混战”,徐汇滨江高端住区突围

时间:2019-05-13 12:07来源:网络整理 转载:www.jylhd.com
黄浦江岸线“混战”,徐汇滨江高端住区突围

  恒盛尚海湾项目实景图 早报记者 寇聪 实习生 王加振 图

徐汇滨江土地市场再燃战火。

3月14日,上海市国土局发布公告,出让徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188N-Y-1地块,土地规划用途为商办,总面积17858.3平方米,出让面积14411.8平方米,容积率4.0,最大建筑面积为57647.2平方米,保证金2.09亿元。

业内人士表示,该地块虽然是商业办公用地,不像宅地那么火热,www.jylhd.com,但是政府对商业地产的扶植力度一向较大,而徐汇滨江作为文化旅游、生态居住、金融贸易等现代服务业与居住功能高度复合的区域,商业地块的推出,势必提升该区域的品牌形象和宜居程度。

事实上,随着众多知名房企加紧布局,徐汇滨江板块已然成为沪上高端住宅板块代表之一。

土地盛宴热度渐高

国土局网站资料显示:徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188N-Y-1地块,东至龙腾大道,西至云谣路,南至龙耀路,北至龙启路。出让年限商业40年、办公50年,交地情况为净地,招标保证金为2.09亿元人民币。

作为上海土地交易市场上的“重量级选手”,徐汇滨江板块颇具吸引力。板块位于黄浦江发展轴南端,呈带状分布,临近徐家汇城市副中心,拥有龙华旅游区、上海植物园等商业及旅游资源,距离虹桥交通枢纽和上海南站的距离适中,享受着重点交通功能节点带来的溢出效应。

年初,黄浦江南延伸段WS5单元188S-K-2地块(地上部分)成功出让,起始楼板价即为14507元/平方米。2013年底,上海梦中心以32.93亿元的底价夺得徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188E-B-1、188S-F-1、188S-L-1、188S-M-1地块。

这一地区也不乏“地王”身影。

2009年,徐汇龙华路1960号地块被绿地集团以72.45亿元拍下,成为当时的上海地王,这一地块34.26亿元的挂牌起始价,也是当时上海土地市场最高的挂牌起始价。2012年,保利经过100余轮竞价,在这一区域以45亿元拍下两幅地块,荣登当年上海总价地王。有趣的是,这个“地王”当时只有4家房企参与了现场竞买,徐汇滨江的地块竞买显然只能是“少数人的游戏”。

业内人士表示,徐汇滨江这一区域的土地价值曾长期处于被忽视的状态。但随着长达十余年的高起点、高标准建设开发的深入,徐汇滨江在迎来巨大改变的同时,也带来一场前所未有的土地盛宴。

以2012年9月挂牌报价的徐汇滨江XH129B-02、XH129D-01地块为例,虽起始价格达到了31.5亿元,但挂牌当日就有33家房企领取了竞买申请书,火爆人气可见一斑。

眼下,包括绿地集团、上实城开、保利、恒盛等在内的众多实力房企“拥兵”徐汇滨江,群雄逐鹿的市场氛围已经成形。不过,因为价格因素,徐汇滨江板块颇受龙头房企及本地开发商青睐,所开发的项目也以高端住宅或综合体为主。

规划凸显稀缺价值

相比陆家嘴与南外滩偏重金融、企业的特点,北外滩周边区域的基础条件相对薄弱的缺陷,位居市中心的徐汇滨江地块稀缺性极高。

公开资料显示,徐汇滨江区域位于土地资源稀缺的中心城区,整个徐汇滨江地区规划总用地面积约731公顷。从土地性质看,现在工业、仓储和住宅用地总量占该区域土地面积的50.5%,是上海中心城区尤其是沿江地带仅存的可供大规模、高起点、成片规划开发的地区之一。

事实上,目前上海市中心总建筑面积多达80余万平方米的大片地块在土地市场早已绝迹,而徐汇区政府对滨江的保护性开发政策,更使得临水滨江的住宅用地极为稀有,徐汇滨江的土地价值已无需赘言。

此外,内环、中环和外环贯穿徐汇滨江板块,多条轨交线路与“七路二隧”的建成通车,也令这一区域的优势难以为其他板块所及。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成曾经指出,“靠山、靠海、靠湖的居住环境将成为房地产极品,徐汇滨江地块更是首当其冲”。

相关部门对于徐汇滨江板块的重视程度可见一斑。

2014年1月19日,上海市十四届人大二次会议开幕,要求有序推进前滩、徐汇滨江、南外滩、北外滩等黄浦江两岸地区开发建设。

就在近日,由上海市商务委和市规土局联合编制的 《上海市商业网点布局规划(2013~2020)》显示,上海将结合城市范围内的功能定位、服务人口、主导产业和空间资源,重点发展包括虹桥商务区、国际旅游度假区、前滩、徐汇滨江、临港地区等在内的区域。 

今年3月27日,西岸整体规划方案公布。徐汇滨江环境与其他CBD不同,被要求打造带着人文的气息,和以前纯粹的钢筋水泥的建筑感觉不同的区域。由此看来,徐汇滨江必将成为上海最具文化品位和文化气质的滨水区域,其在上海土地交易市场上的地位也再度加码。

有业内人士指出,虽然上海规划在建的新兴商务区数量众多,但同质化倾向严重。徐汇滨江地区作为徐汇区未来高端产业发展的重要载体,目前产业结构较为单一,周边产业层次不高,与滨江产业关联性不强,尚未形成梯次产业分布的格局,与陆家嘴、外滩还不能相提并论。但是另一方面,徐汇滨江区域也因此拥有更大的开发和改造空间,有望在未来打造出更为宜人的居住和办公环境。

高端住宅区现雏形

世博会之前,徐汇滨江的远景规划确定:整个徐汇滨江作为徐家汇商业圈的延伸,最终将演变成为徐家汇的一部分。

为了实现这一规划,徐汇区政府在这个“市中心最后一块成片开发的区域”投资400亿元,使得整个徐汇滨江地区具有极高的含金量,被专家称为“上海居住新方向”。

“十二五”规划显示,徐汇滨江地区将形成“一带”、“三核”、“三区”的布局。这其中,滨江生态休闲居住区、滨江生态休闲商务区的规划,推动徐汇滨江成为复合居住、文化、教育、休闲、体育、生态等功能的国际社区。

目前来看,徐汇滨江地区的住宅价值已得到了市场的充分肯定。来自中原地产的数据显示,徐汇滨江板块2013年住宅成交量为7.48万平方米,环比下滑39.19%;成交均价为58544元/平方米,环比上涨4.92%。同策咨询研究部的数据则显示,就今年第一季度而言,徐汇滨江地区商品住宅的成交均价一直处于上涨状态。1月份,均价还是60905元/平方米。仅仅2个月之后,就上涨至75389元/平方米,上涨幅度高达23.8%。当然,这一成交均价与成交结构高度相关。

另一方面,徐汇滨江区域房屋的升值幅度比上海大多数板块都要高。以徐汇滨江板块的宛平南路为例,位于这一路段的百汇园项目2008年开盘时,售价为3万元/平方米。2014年,该项目的二手房源均价已上涨至7万元/平方米;而同样位于宛平南路的尚海湾豪庭,当前的均价则在6.8万元/平方米。

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不过,价格并未阻止买家出手。如绿地海珀日晖,住宅部分早已售罄,均价已至10万元/平方米。而位于开平路的绿地瀛通大厦,2013年被收购时,平均成交价达到63000元/平方米左右,显示出收购企业对滨江写字楼的强烈信心。

业内人士认为,在徐汇滨江规划继续推行的同时,市场也会有进一步上涨的空间。

“随着徐汇滨江商务区建设的逐渐完善,周边的居住环境、商业配套将得到进一步的改善,这一区域的房价有望在目前基础上继续上扬。”德佑地产研究总监陆骑麟认为,徐汇滨江已经步入高端社区的行列,这一地区近期若推出住宅类用地,势必会引发激烈争夺。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔指出,徐汇滨江规划的全面推进,将对区域内的商业、生活配套设施等方面起到推动作用,板块内房地产市场的吸引力和含金量将得以大幅增加。

当前,徐汇滨江区域发展已经进入快车道。在打造世界级文化传媒产业的背景下,徐汇滨江未来还将有近200项旅游配套建设,将吸引近20000家企业入驻以及2000万旅游人口导入。

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